Onderzoeksplicht en mededelingsplicht: wie is verantwoordelijk voor wat?

Een verkoper moet uit zichzelf melden wat hij weet over gebreken die de woning ongeschikt maken voor normale bewoning - denk aan een lekkend dak, ernstige vochtproblemen of een niet-vergunde verbouwing. Wat de verkoper niet wist, hoeft hij echter niet te melden: de mededelingsplicht gaat over bekende gebreken, niet over alles wat er ooit mis zou kunnen zijn.

De verkopersvragenlijst is het document waarin deze mededelingen doorgaans schriftelijk worden vastgelegd.

Van een koper wordt verwacht dat hij zelf onderzoek doet naar zaken die met een normale, oplettende blik te ontdekken zijn: goed rondkijken tijdens een bezichtiging, kritisch doorvragen bij twijfel, en bij gerede twijfel een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

Een koper die evidente signalen - zichtbare scheuren, een sterke vochtgeur - negeert en achteraf klaagt, staat juridisch zwakker dan een koper die deze signalen serieus heeft onderzocht en toch voor een verborgen gebrek kwam te staan.

Bij een geschil over een gebrek na de koop, weegt een rechter doorgaans af of het gebrek redelijkerwijs door de koper te ontdekken was (onderzoeksplicht) tegenover of de verkoper het gebrek kende en had moeten melden (mededelingsplicht). Een verborgen gebrek dat ook een bouwkundige keuring niet had ontdekt, ligt eerder bij de verkoper als deze het gebrek kende.

Voor kopers is de praktische les dat een grondig eigen onderzoek - eventueel met een bouwkundige keuring - de eigen positie aanzienlijk versterkt, los van wat een verkoper wel of niet meldt.