Overbieden kan verstandig zijn wanneer de marktwaarde van de woning aantoonbaar boven de vraagprijs ligt, er een bieddeadline is met meerdere serieuze geinteresseerden, of de woning goed aansluit op een langlopende zoektocht. Het is minder verstandig wanneer het bod ver boven de marktwaarde uitkomt zonder dat daar een duidelijke reden voor is, of wanneer de financiering daardoor krap wordt.
Wanneer overbieden kansrijk en verdedigbaar is
Overbieden is het best te onderbouwen wanneer de marktwaarde van de woning, op basis van recente vergelijkbare verkopen, hoger uitkomt dan de vraagprijs — de vraagprijs was in dat geval bewust laag gezet om meerdere bieders te trekken. Bied je in die situatie boven de vraagprijs maar rond of onder de marktwaarde, dan betaal je in feite niet meer dan de woning waarschijnlijk waard is.
Ook bij een bieddeadline met meerdere serieuze geinteresseerden is een bod boven de vraagprijs vaak nodig om uberhaupt kans te maken — de vraagprijs functioneert in die situatie eerder als startpunt dan als richtprijs.
Het financieringsrisico van overbieden
Een hypotheekverstrekker financiert doorgaans op basis van de laagste van twee waarden: de koopsom of de getaxeerde marktwaarde. Bied je duidelijk boven de marktwaarde, dan loop je het risico dat de bank een lager bedrag financiert dan de koopsom, waardoor je het verschil uit eigen middelen moet bijleggen.
Dit risico is de belangrijkste reden om een overbod nooit los te zien van de onderliggende marktwaarde: hoe groter de kloof tussen bod en marktwaarde, hoe groter het bedrag dat je mogelijk zelf moet financieren.
Ga niet alleen op gevoel af bij je bod
Met een Woningly Woninganalyse krijg je inzicht in de marktwaarde, vergelijkbare verkopen en een indicatieve biedrange, vóór je een bod uitbrengt.
Analyseer een woningEen verantwoord maximum bepalen
Bepaal voorafgaand aan een bod een maximum dat je bereid en in staat bent te betalen, gebaseerd op de marktwaarde-bandbreedte van de woning en je eigen financiele ruimte — niet op wat andere bieders volgens geruchten zouden bieden. Houd daarbij rekening met een eigen buffer voor het geval de taxatiewaarde lager uitvalt dan je bod.
Een bod dat je vooraf hebt vastgezet, is ook makkelijker vol te houden in de emotie van een biedstrijd — de grootste financiele risico's ontstaan wanneer een maximum tijdens het bieden zelf steeds verder wordt opgerekt.
Een rekenvoorbeeld van het financieringsrisico
Stel je biedt €480.000 op een woning met vraagprijs €450.000, in de veronderstelling dat de marktwaarde rond de €470.000 ligt. Valt de taxatie vervolgens uit op €465.000, dan financiert de hypotheekverstrekker op basis van dat lagere bedrag — het verschil van €15.000 met je bod moet je dan uit eigen middelen bijleggen, boven op de kosten koper die je sowieso al zelf betaalt.
Hoe groter de marge tussen je bod en je eigen inschatting van de marktwaarde, hoe groter dat risico. Een overbod dat dicht bij je eigen marktwaarde-inschatting blijft, beperkt dit risico tot een bedrag dat je vooraf kunt inschatten en waarop je een buffer kunt aanhouden; een overbod puur ingegeven door biedstrijd-druk, zonder die ondergrens, is veel lastiger te begroten.
Gerelateerde artikelen
Hoeveel bieden op een huis?
Er bestaat geen vast percentage dat voor elke woning en elke koper werkt. Hoeveel je verstandig kunt bieden, hangt af van de vraagprijs, de onderliggende marktwaarde van de woning, hoeveel andere geïnteresseerden er zijn en hoe dringend jij deze specifieke woning wilt bemachtigen.
Wat is een bieddeadline?
Bij veel gewilde woningen stelt de verkopende makelaar een bieddeadline in: een vaste datum en tijd waarop alle biedingen binnen moeten zijn, waarna de verkoper in één keer alle biedingen naast elkaar legt.
Wat is de marktwaarde van een woning?
Marktwaarde is een term die je overal tegenkomt zodra je een huis koopt of verkoopt, maar die niet hetzelfde is als de vraagprijs, de WOZ-waarde of wat jij zelf denkt dat een woning waard is. Toch is het de meest bruikbare maatstaf om een bod op te baseren.
Klaar om deze kennis toe te passen op een woning?
Met Woningly analyseer je een specifieke woning en krijg je direct inzicht in de woningwaarde, vergelijkbare verkopen en belangrijke informatie vóórdat je een bod uitbrengt.